Procedura przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności

Podstawową informacją z zakresu procedury związanej z przekształceniem prawa użytkowania wieczystego w  prawo własności jest, że ustawodawca zrezygnował w  tej materii z  decyzji administracyjnej, zastępując ją przewidzianą przez Kodeks postępowania administracyjnego procedurą wydawania zaświadczeń. Jak wskazano w uzasadnieniu do projektu ustawy był to zabieg celowy, służący wyeliminowaniu problemów, jakie stwarzał dotychczasowy sposób przekształceń tj. zgody wszystkich współużytkowników wieczystych gruntu, której brak w  omawianym wypadku skutkowałby wniesieniem odwołania. Zaświadczenie potwierdzające przekształcenie jest wydawane przez organy wskazane w art. 4 ust. 1 Ustawy przekształceniowej, których właściwość uzależniono od tego w czyjej własności grunt pierwotnie pozostawał. Zasadniczo jest to starosta – w przypadku nieruchomości, jakich właścicielem był Skarb Państwa albo wójt, burmistrz, prezydent miasta, zarząd powiatu albo zarząd województwa – w odniesieniu do nieruchomości jednostek samorządu terytorialnego. Co do zasady zaświadczenie wydaje się w terminie 12 miesięcy od dnia przekształcenia albo w czasie 4 miesięcy od dnia złożenia wniosku od właściciela. Zaświadczenie stanowi podstawę wpisu roszczenia o opłatę w stosunku do każdoczesnego właściciela nieruchomości w dziale III prowadzonej dla niej księgi wieczystej, a także podstawę wpisu w tej księdze nowego właściciela. Postępowanie wieczystoksięgowe jest przy tym wszczynane z  urzędu, po uzyskaniu zaświadczenia przez sąd od właściwego organu, którego to obowiązek przekazania zaświadczenia obciąża w terminie 14 dni od dnia jego wydania. By uniknąć obciążania organu powinnością ustalania kto faktycznie jest beneficjentem przekształcenia (co może być utrudnione np. w przypadku postępowań spadkowych), zaświadczenie nie zawiera danych tego podmiotu, a ogranicza się jedynie do oznaczenia nieruchomości gruntowej lub lokalowej według ewidencji gruntów i budynków oraz ksiąg wieczystych (art. 4 ust. 3), a także podania informacji o  obowiązku wnoszenia opłat przekształceniowych, ich wysokości oraz okresie powinności płatniczych oraz pouczenie o możliwości postępowania w razie kwestionowania przez właściciela otrzymanego zaświadczenia. Jeśli bowiem właściciel nie zgadza się z zawartą w zaświadczeniu ww. informacją w zakresie opłaty tj. co do jej wysokości oraz okresu wnoszenia, to w terminie 2 miesięcy od dnia doręczenia zaświadczenia może złożyć wniosek o ustalenie tych kwestii w drodze decyzji. Takie samo uprawnienie przysługuje właścicielowi, jeśli nie jest zadowolony z pisemnej informacji organu w zakresie wysokości opłaty jednorazowej, o której mowa w art. 6 ust. 8 ustawy. Jednocześnie zauważyć trzeba, że ustawodawca nie wyłączył zastosowania art. 219 KPA, zgodnie z którym postanowienie o odmowie wydania zaświadczenia bądź zaświadczenia o treści żądanej jest zaskarżalne zażaleniem. W razie niesatysfakcjonującego tego wyniku postępowania odwoławczego – dopuszczalna jest skarga do wojewódzkiego sądu administracyjnego, podobnie jak w sytuacji, w której organ dopuszcza się bezczynności co do wydania zaświadczenia, po uprzednim wyczerpaniu trybu przewidzianego w KPA dla takich przypadków. Trzeba równie jeszcze zwrócić uwagę na bardzo ważne uregulowanie Ustawy o przekształceniu, które miało maksymalnie uprościć procedurę, lecz w praktyce może przysporzyć kłopotów nowym właścicielom. Chodzi mianowicie o kwestię doręczeń. Zgodnie z art. 4 ust. 6 właściwy organ doręcza zaświadczenia dotychczasowym użytkownikom wieczystym na adresy wskazane w ewidencji gruntów i budynków lub inne adresy, na które przed dniem przekształcenia doręczano korespondencję dotyczącą użytkowania wieczystego i doręczenie na nie uważa się za dokonane. Podobnie, na adres wskazany w zaświadczeniu doręcza się zawiadomienie o wpisie wieczystoksięgowym nowego właściciela (art. 10 ust. 7), co stanowi lex specialis w stosunku do art. 626¹² KPC. Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że organ nie powinien, a nawet nie może wysyłać dokumentów na adres podany przez wnioskodawcę inny niż ten wprost wskazany w przepisie Ustawy o przekształceniu, choć w praktyce zdarza się, że jest on nieaktualny (zwłaszcza co do adresu podanego w ewidencji gruntów i budynków)i nie pozwalać na rzeczywiste podjęcie przesyłki przez właściciela. Tym samym nowy właściciel powinien zachować szczególną ostrożność i dbać o uaktualnienie danych adresowych, gdyż od momentu ww. doręczeń liczone są ważne dla niego terminy – do żądania ustalenia wysokości i okresu wnoszenia opłaty w drodze decyzji oraz zaskarżenia wpisów wieczystoksięgowych. W razie ich uchybienia odpowiednio – uprawnienie właściciela do wszczęcia przez organ postępowania administracyjnego zakończonego decyzją wygaśnie, a orzeczenie sądu wieczystoksięgowego uprawomocni się. W  zakresie proceduralnym analiza Ustawy przekształceniowej prowadzi do wniosku, iż celem prawodawcy było wprowadzenie takich uregulowań, by możliwie jak najsprawniej doprowadzić do osiągnięcia zamierzonego celu – przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności oraz wpisu nowego właściciela i roszczenia o opłatę w księdze wieczystej nieruchomości. Tym samym schemat działania został skonstruowany tak, że samo zaświadczenie, które organ ma obowiązek przesłać do sądu wieczystoksięgowego, stanowi podstawę wpisu ww. informacji do księgi wieczystej, a wpis ten następuje z urzędu. Ustawodawca nie przewidział jednak w Ustawie przekształceniowej, co dzieje się z powyższą procedurą, jeśli treść zaświadczenia jest kwestionowana przez właściciela. Tym samym wydaje się, że postępowanie cywilne przed sądem wieczystoksięgowym toczy się niezależnie zwłaszcza, że dokonując literalnej wykładni to zaświadczenie, a nie decyzja stanowi podstawę wpisu, a ustawodawca nie wskazał, że wskutek skierowania żądania ustalenia wysokości i czasu płatności opłaty w drodze decyzji zaświadczenie wygasa, czy w inny sposób traci swój byt prawny. W ocenie autorki sąd cywilny będzie jednak władny zawiesić postępowanie na podstawie art. 177 § 1 pkt 3 KPC, gdyż jego wynik tj. treść wpisu ustalającego wysokość roszczenia o opłatę, zależy od uprzedniej decyzji organu administracji publicznej i stanowi dla procesu cywilnego kwestię prejudycjalną.